Pubblicato il 28 Marzo 20234 Aprile 2023 di AdminStefano — Lascia un commento

SAIE 2022: il convegno per la sicurezza antincendio degli edifici

Ogni anno gli incendi causano una perdita di valore del patrimonio immobiliare pari a circa l’1% del PIL. L’Annuario Statistico 2022 del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco attesta che l’anno scorso gli incendi in luoghi di civile abitazione, ambienti a uso particolare come le scuole ed esercizi commerciali sono stati oltre 52.000, ovvero circa il 20% del totale delle operazioni di assistenza e soccorso dei VV.F.

Anche recenti notizie di cronaca in Lombardia suggeriscono la necessità di intervenire su edifici pubblici, come gli ospedali, sui quali sarebbero stati installati pannelli non adeguati dal punto di vista della sicurezza antincendio; gli stessi che hanno causato l’incendio di Torre del Moro, in via Antonini a Milano.

La sicurezza antincendio degli edifici è stato il focus del convegno, tenutosi nell’ambito del salone SAIE e organizzato da Confabitare e Rockwool, allo scopo di alimentare il dibattito sull’efficacia del quadro normativo in materia di sicurezza antincendio nel proteggere la vita delle persone e la proprietà immobiliare.

Hanno partecipato esperti del settore, associazioni di tutela dei proprietari immobiliari e rappresentanti politici: Ing. Luigi Ferraiolo, Direttore Vicedirigente, responsabile dell’Ufficio Prevenzione della Direzione Regionale Vigili del Fuoco Emilia Romagna, Ing. Samuele Sassi, Esperto di sicurezza antincendio, Ing. Enzo Cattarina, Esperto in efficientamento energetico, Ing. Claudio Gamberi, Esperto sicurezza antincendio, Arch. Marco Filippucci, Presidente dell’Ordine degli Architetti di Bologna, Ing. Andrea Gnudi, Presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Bologna, Prof. Marcello Balzani dell’Università di Ferrara, Presidente Clust – ER Build e On. Erica Mazzetti.

Dall’incontro intitolato “Incendi nell’edilizia e facciate. La sicurezza degli edifici: la nuova normativa antincendio sulle facciate elimina i rischi?” è emersa la necessità di una maggiore attenzione alle soluzioni e ai materiali installati, per ridurre il rischio di incendio. I relatori hanno evidenziato che la prevenzione degli incendi si basa sull’attuazione di strategie antincendio che tengano conto delle specificità dell’edificio e del comportamento al fuoco dei materiali correttamente installati, in particolar modo in facciate e coperture, che svolgono un ruolo di primo piano nel contenimento del fuoco. Alberto Zanni, Presidente di Confabitare, ha commentato: “In Italia la tematica della sicurezza antincendio viene discussa solo a seguito di incidenti con gravi conseguenze, come quello della Torre del Moro a Milano. Confabitare intende sensibilizzare sul tema della sicurezza antincendio per favorire la diffusione di un approccio volto alla prevenzione del rischio. L’obiettivo è tutelare gli occupanti degli edifici e lo spazio in cui vivono. È quindi fondamentale affrontare tutti gli interventi di riqualificazione delle abitazioni con un occhio vigile, optando per materiali in grado di rendere sicuri e confortevoli gli edifici.

L’impiego di soluzioni combustibili derivanti dal petrolio comporta non solo una maggiore velocità nella propagazione del fuoco in caso di incendio, ma crea anche un dilemma futuro, quando tra 30 o 40 anni, questi materiali dovranno essere smaltiti”. L’Ing. Andrea Gnudi, Presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Bologna, ha approfondito la tematica, evidenziando che: “La sicurezza antincendio è un tema prioritario.

I cambiamenti nel campo della sicurezza e delle tecnologie costruttive rendono necessari momenti di approfondimento sull’evoluzione del corpus normativo.

È necessario comunicare in maniera chiara e precisa il legame tra sicurezza antincendio e riqualificazione energetica, al fine di poter prendere misure volte a prevenire e minimizzare i rischi”. L’Arch. Marco Filippucci, Presidente dell’Ordine degli Architetti di Bologna è intervenuto con un video messaggio e ha sottolineato: “Negli ultimi anni l’Italia sta riconoscendo un ruolo importante al risparmio energetico, tuttavia nel mercato dell’edilizia, in cui le riqualificazioni energetiche sono state spinte dagli incentivi stata li, spesso non si è posto l’accento sulla sicurezza antincendio e sul recupero dei materiali utilizzati.

La necessità di intervenire in tempi ristretti ha obbligato in molti casi a scelte non ottimali dal punto di vista qualitativo. Si deve capire come impiegare le risorse pubbliche realizzando lavori di qualità che valutino l’apporto dei materiali in tema di sicurezza antincendio e di ciclo di vita degli stessi”.

Paolo Migliavacca, Business Unit Director di ROCKWOOL Italia ha dichiarato: “Gli interventi di riqualificazione energetica svolgono un ruolo centrale nella riduzione dei consumi e nella lotta al cambiamento climatico. Da qui deriva la necessità di una maggiore attenzione verso l’uso di materiali isolanti, sicuri e sostenibili. Durante la fase di realizzazione della coibentazione in facciata, l’installazione dell’isolante di spessore elevato prevede che lo stesso rimanga privo di protezioni.

Qualora sia scelto un materiale combustibile, questo crea, in caso di incendio, un elevato rischio per gli occupanti e per la proprietà stessa, in quanto favorisce la propagazione delle fiamme. In aggiunta, essendo un derivato dal petrolio, sprigiona fumi inquinanti e pericolosi per occupanti e soccorritori, causando intossicazioni e riducendo la visibilità necessaria per individuare le vie di fuga”.

E’ evidente la necessità di una normativa più stringente sui materiali per garantire la sicurezza dei cittadini in particolar modo per gli edifici alti e quelli più sensibili, ovvero quelli abitati e frequentati dalle fasce più deboli come bambini, anziani e persone con difficoltà motorie, al fine di evitare così altri incidenti come l’edificio in fiamme di via Antonini a Milano.

L’On. Erica Mazzetti ha affermato di avere “già suggerito per il Superbonus la richiesta di una asseverazione specifica di sicurezza antincendio per garantire che i lavori di efficientamento energetico non mettano a rischio la proprietà e la sicurezza degli occupanti” Il suo impegno ora con il nuovo Governo è continuare a portare avanti questa campagna di sicurezza, proponendo, inoltre, la definizione di incentivi strutturali per la riqualificazione degli immobili di qualunque destinazione d’uso.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Pubblicato il 24 Marzo 20234 Aprile 2023 di AdminStefano — Lascia un commento

La proposta di Confabitare per contrastare le occupazioni abusive delle abitazioni

L’associazione ha sottoposto al Parlamento una soluzione che di fatto aumenta l’efficacia della norma affievolita dalla riforma 2009

Quello delle occupazioni abusive delle case è un fenomeno – ma meglio sarebbe chiamarlo col suo nome, un reato – che non è recente, anche se possiamo dire che è stato “riscoperto” dal Direttore Mario Giordano. Basterebbe questo per capire che gli va reso il merito di averne fatto oggetto di pubblico dibattito.

Perché piaccia o meno, a volte senza di lui nulla si sarebbe mosso.

Magari non è tutto merito suo, ma è indubbiamente vero che in questo strano Paese non è possibile che, per affrontare con decisione molti problemi che riguardano le persone normali, si debba sempre ricorrere a “Striscia la Notizia” o a “Fuori dal coro”.

Quello delle occupazioni abusive è anche un problema socialmente odioso, perché spesso colpisce gli anziani e le persone fragili.

Complice un sistema normativo carente e autorità che, troppo spesso, fingono di non sapere o di non vedere o, forse anche peggio, usano i tempi della burocrazia per non fare nulla.

E allora, per ridare i corretti strumenti a chi opera sul territorio e, perché no, anche per togliere qualche “facile alibi” a chi finge di non sapere, ecco che Confabitare ha deciso di farsi carico di questo problema.

E lo ha fatto scrivendo ai Ministri interessati e ai Gruppi politici presenti in Parlamento, perché in questi ultimi anni sono stati troppo numerosi i casi di occupazione abusiva di alloggi – spesso perpetrati con violenza e inganno – a danno dei legittimi proprietari.

Il dato raccolto da Confabitare è allarmante, sia perché sono in continuo aumento i casi sia, soprattutto, perché spesso – come detto – le vittime sono persone deboli, anziane e/o malate.

E molte volte anche senza familiari che li possano assistere e aiutare.

Per non parlare dei molti casi in cui le persone che subiscono l’occupazione abusiva non hanno poi altro alloggio in cui vivere.

Non solo, ma vi è anche un ulteriore aspetto morale ancora più ripugnante perché chi occupa abusivamente le case spesso non solo arreca danni ma distrugge effetti e ricordi personali, magari di una vita e, a volte, di persone care che non ci sono più.

Fatte queste doverose premesse, Confabitare si è resa conto che non servono “leggi speciali” né “poteri” particolari. Basterebbe “riportare indietro l’orologio” a prima del luglio 2009.

Questo perché la scelta – oggi rivelatasi del tutto sbagliata e ingiustificata – del legislatore di “alleggerire” le conseguenze penali del reato di violazione di domicilio, attuata con la legge 15 luglio 2009 n. 94, ha fatto pensare a un affievolimento del reato e dell’interesse pubblico a perseguirlo.

E infatti, non sarà un caso che il pericoloso “senso d’impunità” che sembra caratterizzare l’animus di coloro che perpetrano questo reato stia portando non solo a un aumento dei casi, ma – in alcuni casi – anche a un uso maggiore della violenza contro le persone.

Per tutte queste ragioni, Confabitare – Associazione Proprietari Immobiliari ha deciso di sottoporre al Governo e al Parlamento una riforma del codice penale e di procedura penale che, nei fatti, aumenti l’efficacia della norma affievolita dalla riforma 2009.

Quello che proponiamo è un “ritorno al passato”, prevedendo nuovamente che, chiunque s’introduca nell’abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s’introduce clandestinamente o con inganno, sia punito con la reclusione da uno a cinque anni se l’abitazione è la dimora abituale dell’avente diritto e dei suoi familiari e da sei mesi a tre anni nel caso oggetto del reato siano le pertinenze, ovvero un’abitazione libera da cose o persone.

Alle stesse pene soggiace chi si trattiene nei detti luoghi contro l’espressa volontà di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi si trattiene clandestinamente o con inganno.

Quindi, facendo una netta distinzione fra casa d’abitazione e immobile disponibile per altri fini (ad esempio, per locarlo e percepirne un reddito).

Ma la modifica sicuramente più importante è quella che prevede che la pena è da due a sei anni, e si procede d’ufficio, se il fatto è commesso con violenza sulle cose, o alle persone, ovvero se il colpevole è palesemente armato.

La modifica proposta da Confabitare, quindi, annulla, nei fatti, l’impianto introdotto dalla legge 15 luglio 2009 n. 94, con la finalità di consentire l’arresto obbligatorio in flagranza – nei due casi aggravati – e la restituzione immediata dell’immobile all’avente diritto.

L’arresto rimarrà, invece, facoltativo nell’ipotesi più lieve.

Ovviamente andranno apportate due variazioni anche al codice di procedura penale.

La nostra proposta, infatti, prevede che gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziaria procedono all’arresto di chiunque sia colto in flagranza nel caso di delitto di violazione di domicilio e ciò nel caso in cui l’abitazione sia la dimora abituale dell’avente diritto e dei suoi familiari, ovvero quando il reato è commesso con violenza o se si usano armi.

Mentre si prevede che abbiano la facoltà di arrestare chiunque sia colto in flagranza del reato di violazione di domicilio nel caso in cui oggetto del reato siano le pertinenze, ovvero un’abitazione libera da cose o persone. In pratica, nulla di nuovo, ma solo un ritorno al passato.

Lo faranno o, come accade da troppi anni, prevarranno le demagogie, i “populismi da quattro soldi”, la “strana” voglia di essere sempre contro la gente per bene o, comunque, non dalla loro parte?

Se si vuole è facile apportare queste modifiche.

Il problema è che noi siamo anche il Paese delle associazioni come, ad esempio, “nessuno tocchi Caino”! Perché ci si interessa solo di Caino? Forse, ma è solo una mia idea, perché Abele non porta “like” e, quindi, non interessa a nessuno?

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Avv. Luca Capodiferro Presidente Centro Studi Nazionale di Confabitare

Pubblicato il 21 Marzo 20234 Aprile 2023 di AdminStefano — Lascia un commento

Agevolazioni per under “36” nell’acquisto della prima casa: esenzione dal pagamento delle “imposte atto” per il 2023

Nell’ipotesi di co-acquisto la misura del vantaggio fiscale dovrà applicarsi in favore del solo soggetto acquirente avente i requisiti richiesti

La manovra di bilancio del 2023 ha prorogato l’agevolazione “prima casa – under 36” per la stipula di compravendite e mutui fino al 31 dicembre 2023, permettendo ai giovani che abbiano meno di 36 anni, di non pagare le imposte sull’acquisto delle prima casa (articolo 1, comma 74, L. 197/2022).

La misura consente l’esenzione dalla corresponsione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, dovute in sede di compravendita, nonché nel caso di mutuo, l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione degli immobili agevolati; nel caso di compravendita imponibile a Iva, nella concessione di un credito d’imposta in misura pari all’Iva versata (oltre che nell’esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale, dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie).

I presupposti dell’agevolazione riguardano essenzialmente condizioni di tipo soggettivo dell’acquirente: a) l’età non superiore ad anni 36 nell’anno in cui è rogitato (quindi i nati dal 1° gennaio 1988 in avanti); b) un valore ISEE non superiore a euro 40.000 annui dell’acquirente.

Riguardo il primo requisito, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che devono ritenersi escluse dal beneficio le compravendite in cui tale limite anagrafico sia raggiunto dopo la stipula del negozio giuridico. In particolare l’Agenzia ha ipotizzato un esempio: stipula di un atto di compravendita di immobile a uso abitativo nell’ottobre 2021 e compimento anni 36 di età nel dicembre 2021; in tale caso l’agevolazione è inapplicabile (circ. Agenzia Entrate, 14 ottobre 2021, n. 12/E). Quanto al requisito economico, l’ISEE deve essere in corso di validità alla data del rogito e deve essere richiesto mediante la presentazione della relativa dichiarazione sostitutiva unica (DSU) in data anteriore o contestuale al rogito. L’ISEE è quello ordinario (cioè riferito al reddito complessivo familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente).

In presenza di determinate condizioni è possibile ricorrere anche l’ISEE corrente e in particolare: 1) nel caso di sospensione, riduzione e perdita dell’attività lavorativa;

2) interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari;

3) diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo patrimoniale rispetto all’ISEE ordinario; diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto all’ISEE ordinario.

La legge non impone particolari prescrizioni documentali per avvalersi dell’agevolazione; è sufficiente che l’acquirente dichiari nel contratto di compravendita che intende avvalersi della predetta agevolazione attestando di avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro e di essere in possesso dell’attestazione in corso di validità o di avere già provveduto a richiederla.

Ulteriori requisiti richiesti attengono all’immobile oggetto di compravendita.

L’accesso all’agevolazione è previsto nei casi di contratti a titolo oneroso di acquisto della proprietà o traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, a esclusione degli immobili accatastati in A/1, A/8 e A/9.

Da ciò ne deriva che sono esclusi dall’applicabilità dell’agevolazione i contratti preliminari di compravendita in relazione ai quali permane l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro (in misura fissa euro 200,00) sul preliminare e in misura proporzionale sulla caparra (0,50%) e sugli acconti (3%).

Su tale punto, l’Agenzia afferma che in presenza delle condizioni agevolative, “è possibile recuperare l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l’acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall’acquisto definitivo in quanto esente sulla base dell’agevolazione in commento” (circ. n. 12/2021).

Le imposte versate in sede di preliminare su acconti e caparre potranno essere oggetto di apposita istanza di rimborso entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.

Nell’ipotesi di acquisto sostenuto da pluralità di acquirenti/ mutuatari i presupposti per avvalersi dell’agevolazione devono riguardare ciascun acquirente e quindi l’agevolazione si applica solo all’acquirente che abbia i requisiti richiesti; a chi non possiede i requisiti si applicheranno le imposte ordinarie in base al valore imponibile riferibile a ciascun acquirente/ mutuatario.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Avv. Lavinia Misuraca

Pubblicato il 17 Marzo 20234 Aprile 2023 di AdminStefano — Lascia un commento

Casa Green: la direttiva UE sull’efficienza energetica tra molte paure, ma anche qualche speranza

Il punto sul tema sempre più di attualità del Presidente Centro Studi Nazionale di Confabitare, l’Avvocato Luca Capodiferro

I primi sentori che per i proprietari di case non sarebbero state tutte “rose e fiori” li abbiamo avuti nel dicembre del 2021, quando sono circolate le prime notizie in ordine alla Direttiva UE sull’efficienza energetica degli immobili, conosciuta anche come “Fit for 55”.

In linea generale la Direttiva in oggetto non sarebbe – di per sé – una brutta cosa. Tutt’altro. Alla base c’è l’idea di dettare, a livello comunitario, delle regole non solo uniformi ma anche “stringenti”, così da portare i singoli Stati a rendere più efficiente, dal punto di vista energetico, il patrimonio edilizio, attraverso la riduzione delle emissioni nocive provocate dagli immobili che, piaccia o meno, sono fra i soggetti a più alto fattore di inquinamento. Da un punto di vista teorico (qualcuno dice politico) gli immobili dovranno (ma forse sarebbe meglio dire dovrebbero) consumare poca energia (alzi la mano chi non è d’accordo), essere il più possibile alimentati da fonti rinnovabili (la recente crisi energetica dovuta alla guerra in Ucraina, però, ha reso molto più “eterea” questa affermazione) con forte riduzione delle emissioni causate dai combustibili fossili (chiedere alla Germania, please).

Ma nei fatti cosa prevede la Direttiva?

Salvo rinvii sempre possibili, il punto di partenza dovrebbe essere il 24 gennaio 2023 (con ipotesi – forse credibile forse azzardata – di chiusura dell’iter entro fine marzo) quando il Parlamento europeo sarà chiamato a pronunciarsi su una Direttiva che, di fatto, dal dicembre 2021 a oggi ha già subito alcune rilevanti modifiche. Dalle dichiarazioni di molti leader europei, su tutti Frans Timmermans, sembrerebbe ormai certo (ma noi per prudenza restiamo ancorati a una certa cautela) che, almeno al momento, non dovrebbero essere previste sanzioni o limitazioni alla vendita o alla locazione degli immobili ancora non adeguati alla Direttiva.

Sarà vero? Difficile previsione, anche se dopo spiegheremo perché i Paesi del Nord sono così indifferenti alle paure nostrane. Se non vogliamo stare troppo sul teorico e, quindi, rimanendo con i proverbiali piedi per terra, di altro non si parla che di quella che, in Italia, conosciamo tutti come APE, un documento ormai entrato nella quotidianità dei proprietari di casa. Ma in fin dei conti qual è la road-map prevista (qualcuno dice imposta) dalla UE?

Come ho premesso, non possiamo escludere slittamenti, in ogni caso ecco le tappe: • Fine 2030: tutti gli immobili residenziali (in realtà ci sono alcune eccezioni) in classe F e G dovranno essere resi più efficienti e conformi alla Direttiva passando in classe E (più o meno lo sono gli immobili costruiti in Italia tra gli anni ’80 e ’90); • Fine 2033: stessa sorte per quelli in classe E che dovranno passare in classe D (inclusi quelli precedenti); • Fine 2040/2050: tutti gli immobili dovranno essere ad emissione zero. Proposta impegnativa sotto molti profili e, d’altronde, basti pensare che passare dalla classe energetica E a quella D vuol dire abbattere i consumi di almeno il 25%.

Come? Con interventi non del tutto “indolore” dal punto di vista del costo: cappotto termico, sostituzione degli infissi, installazione di caldaie a condensazione. Se ci si aggiungono i folli rialzi dei prezzi causati dal Superbonus 110% si capiscono le paure degli italiani (non del tutto esenti da colpa, però, unitamente al Governo Conte, su rincari e conseguenze varie). Facile prevedere che non saranno interventi alla portata di tutti. Anche perché in Italia si stima che, in classe F e G, siano almeno il 60% degli immobili (e forse qualcosa di più).

E allora, se l’obiettivo UE (condivisibile e auspicabile, ma non semplice da raggiungere) è quello di arrivare alla c.d. “neutralità climatica” entro il 2050, occorre che il nostro Paese smetta di fare demagogia “da social” e inizi seriamente ad affrontare il problema.

Questo perché se l’abbattimento dell’inquinamento e dei consumi lo vogliamo tutti, la transizione ecologica comunitaria non sarà priva di costi e conseguenze per le famiglie italiane dato che, il Belpaese, ha, purtroppo, non solo il più ampio parco immobili privati, ma anche uno dei più vecchi e poco efficienti. E non è “gridando” contro la UE che troveremo una soluzione. Ma è partecipando al dibattito in sede comunitaria in modo serio e costruttivo, duro se serve, ma se la media dei nostri parlamentari europei non va alle riunioni di Commissione o del Parlamento, non possiamo poi pretendere che siano gli altri a tenderci la mano o a tutelare i nostri interessi. E smettiamola di gridare al complotto.

La verità è che in Europa ci sono, per semplificare, due diversi “mondi” immobiliari: quello latino, dove prevale la proprietà della casa (non solo costruita magari con fatica, ma anche ereditata, così come esiste un “piccolo patrimonio” immobiliare creato in una vita per avere un reddito in più) e quello del Nord, dove la maggior parte delle persone vive in affitto.

Basterebbe questo a far comprendere come vi siano due visioni, due approcci al problema di difficile conciliazione. Non è che lo fanno per fare un dispetto a noi o magari non tutti, è che nell’ottica di inquinare sempre meno, le scelte dei Paesi ad alto tasso di affitto e basso tasso di proprietà possono anche essere difficili da conciliare con quelle dei Paesi che hanno una situazione esattamente opposta.

Se poi ci mettiamo la crisi post Covid-19, quella dovuta alla guerra in Ucraina e ai rincari energetici, diventa facile capire come in un periodo in cui il nostro Paese galoppa verso la recessione e le famiglie non sanno come arrivare ormai a metà mese, non più alla fine, ecco che chiedere anche di indebitarsi per i prossimi 20 o 30 anni (chi ancora può farlo) per adeguarsi alla Direttiva UE può essere politicamente un suicidio per chiunque. Ma non è finita così, perché una volta adottata la Direttiva UE, ogni singolo Paese dovrà recepirla e adeguare tutti gli standard normativi e della tecnica (incluse norme tecniche, regolamenti, specifiche dei materiali, …), e allora si capisce che o il tutto sfocerà nell’ennesima riforma incompiuta, o se davvero il 50/60% del patrimonio edilizio privato non potrà più (prima o poi) essere locato o venduto, allora davvero la Politica dovrà dimostrare di avere la “P” maiuscola, e non parlo solo di quella italiana, perché altrimenti temo che altro che la “EUrexit” vedremo. Saranno i politici italiani all’altezza?

E l’Europa – la cui immagine appare sempre più sporcata dalla politica prezzolata a cui stiamo assistendo e che non si potrà liquidare, come se nulla fosse – sarà in grado di gestire una possibile crisi che, piaccia o meno, potrebbe diventare anche d’ordine pubblico? Se proprio ci guardiamo in torno, non c’è di che essere ottimisti. Mala tempora currunt!

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Avv. Luca Capodiferro Presidente Centro Studi Nazionale di Confabitare

Pubblicato il 14 Marzo 20234 Aprile 2023 di AdminStefano — Lascia un commento

La Legge di Bilancio 2023 e il settore immobiliare

Una guida su misura per tutti i contribuenti sulle tante novità: dal Superbonus agli altri bonus passando per la detrazione Irpef del 50%, l’Iva, l’Imu, le agevolazioni prima casa under 36 e tutto quello che c’è da sapere.

Sono tante le novità di natura fiscale contenute nella Legge di Bilancio 2023 n.197/2023 che possono interessare i contribuenti nell’ambito del settore immobiliare. Dal superbonus al bonus mobili, dalla detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di unità immobiliari alla proroga dell’agevolazione prima casa under 36, all’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente. Il dedalo di novità può disorientare il contribuente; è quindi necessario porre un po’ d’ordine a questo labirinto.

Detrazione Iva acquisto immobili ad alta efficienza energetica Il comma 76 della Legge di Bilancio 2023 consente di detrarre il 50% dell’Iva versata per l’acquisto, entro il 31 dicembre 2023, di immobili residenziali di classe energetica A o B. La detrazione viene spalmata in dieci quote costanti a partire dall’anno in cui è stata sostenuta la spesa per l’acquisto dell’immobile. Gli immobili devono essere acquistati dalle imprese che li hanno costruiti o dagli OICR (organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari), Non importa che si tratti di un acquirente che compra la sua prima casa e neppure che si tratti di abitazioni accatastate nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9). La caratteristica fondamentale è la classe energetica A o B. L’agevolazione dovrebbe estendersi anche all’Iva pagata sull’acquisto delle pertinenze unitamente all’abitazione, anche se con atto separato, ma sempre entro l’anno 2023. La detrazione non può avere ad oggetto l’Iva applicata sugli acconti pagati ante 2023 per acquisti posti in essere nel 2023, così come su acconti pagati nel 2023 per acquisti da effettuare nel 2024.

Bonus mobili Viene fissato in Euro 8.000 il plafond di spesa da sostenere nel 2023 per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici ad alta efficienza per beneficiare della detrazione Irpef del 50%. Gli elettrodomestici ad alta efficienza energetica sono quelli classificati almeno in classe “A” per i forni, “E” per lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie,” F” per i frigoriferi e congelatori. Si ricorda che chi beneficia del bonus mobili deve aver usufruito della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni o del sismabonus per lavori su immobili residenziali avviati dal primo gennaio 2022. Gli acquisti possono essere pagati con bonifici ordinari, con carte di credito o debito. La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali e non è consentita la cessione o lo sconto in fattura. Per le spese che si sosterranno nel 2024 il plafond di spesa scenderà ad Euro 5.000.

Proroga agevolazione acquisto prima casa under 36 Il comma 74 della Legge in commento proroga l’agevolazione per compravendite e mutui stipulati nel 2023 per favorire l’acquisto della prima casa dei giovani. Il beneficio ha per oggetto sia gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà, sia atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione. Gli immobili devono rappresentare la prima casa per il giovane acquirente e non devono essere di lusso, quindi classificati in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. L’agevolazione consiste: a) nel caso di compravendite non imponibili Iva, nell’esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; b) nel caso di atti soggetti ad Iva con aliquota ridotta del 4%, nel riconoscimento di un credito di imposta in misura pari all’Iva corrisposta utilizzabile sia in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali sulle successioni e donazioni dovute sugli atti da presentare dopo l’acquisto del credito, sia in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente all’acquisto, sia in compensazione nel modello F24. In caso di atto soggetto ad Iva è anche prevista l’esenzione dell’ imposta di registro, ipotecaria e catastale, dell’imposta di bollo e dei tributi speciali ipocatastali. c) Nel caso di mutuo è prevista l’esenzione dell’imposta sostitutiva. I beneficiari devono essere under 36 ossia non devono ancora aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui viene stipulato l’atto e devono avere un Isee non superiore a Euro 40.000 annui. L’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito. Oltre all’Isee ordinario riferito alla situazione reddituale complessiva familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente, può essere utilizzato anche l’Isee corrente, se il contribuente si trova in una delle seguenti situazioni: sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa; interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo rispetto all’Isee ordinario; diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto sempre all’Isee ordinario.

Esenzione Imu immobili occupati La Legge di Bilancio 2023 al comma 81 introduce l’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente e quindi non utilizzabili né disponibili, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono determinate condizioni: sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per i correlati reati di violazione di domicilio e invasione di terreni o edifici (rispettivamente artt.614 comma 2 e art.633 C.p.p.), oppure immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziale penale. Il soggetto interessato deve inoltre comunicare al Comune il possesso dei requisiti che danno diritto all’esenzione con modalità che saranno stabilite dal Mef con apposito Decreto.

Proroga bonus barriere La Legge di Bilancio in commento al comma 365 proroga fino al 2025 la detrazione fiscale del 75% delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al superamento di barriere architettoniche negli edifici. Le norme che la regolano rimangono quelle previste per la detrazione scaduta a fine 2022. Vengono stabilite regole speciali per le assemblee condominiali: per le delibere che approvano tali lavori servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio. Si ricorda che tale agevolazione interessa tutte le categorie di immobili sia residenziali che non abitativi e di qualsiasi categoria catastale. I beneficiari possono essere sia persone fisiche sia imprese soggette ad Ires. Al posto della detrazione in cinque rate di pari importo può essere esercitata l’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura previa asseverazione di congruità delle spese e apposizione del visto di conformità, tranne che per i lavori fino a 10,000 Euro o in edilizia libera. Gli edifici su cui realizzare i lavori devono essere già esistenti. La detrazione quindi non spetta per gli interventi effettuati durante la costruzione dell’immobile o nel caso di demolizione e ricostruzione, anche se viene conservata la stessa volumetria preesistente dell’edificio, Gli interventi realizzati devono rispettare i requisiti previsti dal Decreto del Ministro dei lavori pubblici del 14 giugno 1989 n.236. L’ammontare complessivo di spesa oggetto di detrazione non può essere superiore a 50.000 Euro per gli edifici unifamiliari o per le unità Immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari e che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all’esterno: 40.000 Euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; 30.000 Euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. che, al momento della richiesta, il mutuatario al momento abbia un Isee non superiore a 35.000 Euro e non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

Novità detrazione edilizia superbonus 110%

I commi 894 e 895 della Legge in commento si interessano del calendario in base al quale si potrà beneficiare in futuro del Superbonus edilizio del 110%. In particolare potranno ottenere ancora tale agevolazione anche per il 2023 i condomini nei quali la delibera per l’esecuzione dei lavori sia stata approvata entro il 18 novembre 2022 e sia stata presentata la Cilas entro il 31 dicembre scorso. Per i condomini che invece hanno fatto l’assemblea tra il 19 e il 24 novembre 2022, l’agevolazione del superbonus al 110% è prorogata al 2023, solo se la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022. Occorre comunque asseverare la data dell’assemblea attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte dell’amministratore, con i risvolti anche penali in caso di falsa attestazione. Per qli immobili di proprietari unici da due a quattro unità immobiliari resta fermo il termine della Cilas al 25 novembre 2022 per poter beneficiare del superbonus rafforzato al 110% anche per il 2023.

In caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici la detrazione al 110% per il 2023 spetta solo se alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Per il 2023 i condomini e i proprietari unici di piccoli edifici composti da due a quattro unità immobiliari non aventi i requisiti su indicati potranno comunque utilizzare la detrazione nella misura ridotta del 90%: la detrazione scenderà poi al 70% nel 2024 e al 65% per il 2025. Per i proprietari di villette, invece, il 90% spetterà solo nel 2023 per i lavori iniziati dal 1″ gennaio di quest’anno e solo a patto di rientrare in requisiti molto stringenti tra cui l’uso della casa come abitazione principale e un reddito di riferimento non oltre 15.000 Euro calcolato come quoziente familiare. Per i proprietari di unifamiliari si rammenta che la detrazione del 110% è confermata per i lavori avviati prima del 2023 e limitatamente alle spese sostenute e ai lavori realizzati fino al 31 marzo 2023, solo se hanno eseguito almeno il 30% dell’intervento complessivo alla data del 30 settembre 2022.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Dott. Alessandro Notari Presidente

Centro Studi Fiscali Confabitare